温州国土局对公众的必要提醒没有错

                                  作者：郭芬律师

日前，有媒体以温州住宅土地使用年限到期居民需要再缴纳高额续费才能“续期”为题，报道了温州市国土局要对土地使用权期满的住宅重新征收土地出让金一事，瞬间成为全国舆论焦点。

最初看到媒体对此事的报道时，我的第一反应没有什么特别感受，没有震惊，甚至不觉得特别有新闻价值。只是觉得一个迟早要面对的问题终于让温州市国土局提前摊上了。同时感觉这事背后一定还有隐情，现在的媒体风气不正，喜欢炒作，尤其擅用标题，俗称“标题党”，往往绞尽脑汁想一个吸引眼球的标题，内容却完全不是那么回事。果不其然，媒体报道后，温州市国土局紧接着出来澄清，说这是媒体“误读”。“这只是一种讨论性的看法，并不是结论。”

事实上，现在遇到问题的只是一批只有20年使用权的出让性质的土地，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要转让、抵押房产的，才需要在转让不动产时补交土地出让金。《物权法》只规定了“自动续期”，该如何续期，需不需要再交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。遇到问题的是一批房产只有20年土地使用权的市民，按说住宅用地的使用权应该是70年，至于为什么会出现20年使用权的情况，就说来话长了，先放开不表。

那么土地使用权到期后到底要不要再缴费这个事依然还是没有说清楚哇，然后各路人马发表的言论、文章越来越多，俨然有掀起一场全国大讨论的趋势。我不断看到相关文章，都是一扫而过，观点有赞同的有不赞同的，还有看得我发笑的，有时也想写一写，一直不得空，再说这是国家层面的事，我也犯不上操那个心，说了也不管什么用。

直到这几天，法制日报、人民日报也来相继发声，而且是以法律的名义发表观点，这就真是偏要干自己不擅长的事了。发文的记者自己不懂法，还口口声声说温州市国土局不懂法，其中法制日报这位记者一口气指出“他们不懂宪法和立法……他们不懂行政法……他们不懂物权法……”，我的妈呀，看得我想笑。

然后这位记者接着说：“改革开放三十多年来，从宪法修正案增加‘公民的合法的私有财产不受侵犯’条款到物权法的颁布实施，我国法治进步的一大重要标志就是宪法、法律开始逐步承认、尊重和保护公民合法的私人财产。在我国，土地使用权、房屋使用权是公民依照宪法、物权法规定享有的基本权利，涉及扩大、减少或限缩公民基本权利的法律，必须由全国人大制定。”

我想问问这位记者为什么不说说 《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定,“按照土地的不同用途,土地使用权出让的最高年限为：居住用地70年,工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合或者其他用地50年”这一条文该作何解释？还是说他不知道有此条文或认为此条文是毫无意义的？

这位记者既然看到了宪法承认、尊重和保护公民合法的私人财产，为何看不到宪法规定我国的土地属于国家和集体所有，并不属于“公民合法的私人财产”？

至于他提到的“土地使用权是公民享有的基本权利，涉及扩大、减少或限缩公民基本权利的法律，必须由全国人大制定”这一点，我国很多法学大家都谈到了，比如江平、梁慧星都说过：“无论是国务院或者地方政府，均不得擅自决定住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费“。但是请注意，人家温州市国土局可没有创设法律强制收取土地续期费，它只是在该土地到期后房产要转让时不予以办理过户手续而已，因为这已经是盈利行为。

这位记者还将依法行政下了定义：“ 他们不懂行政法，依法行政是指政府的一切行为依法而为,受法之约束,在行政过程中须遵循依法行政、尊重和保护人权、越权无效、正当法律程序等基本原则”。接着说“他们不懂物权法，物权法固然没有规定土地使用权到期后应该如何续期，但法律同样也没有规定到期后必须收费”。最后还搬出了“法律的道德性”，仿佛温州市国土局对土地使用权续期收费就是不道德。不知法制日报作为党政机关报凭借在全国人民心目中的地位和影响力，如此强调私有制，强调私人财产是要表达什么？引导什么？意欲何为？现在的中国现实是否还需要、还经得起这种引导？

这个依法行政的定义是没什么错，但是你知道这个定义不代表你真的理解它的含义，真的知道怎样适用它；不代表温州市国土局就不懂得依法行政的含义，不懂得如何理解适用它。恰恰相反，温州市国土局的作法正是在依法行政。因为，对于民众的私权力来说，“法无禁止即可为”；而对于国家公权力来说，“法无授权即禁止”， “法无授权即禁止”是行政法的一个重要的原则。依法行政，就是行政机关作出的行政行为必须有明确的法律依据，否则不可为。而就温州市国土局面临的这件事来说，现在当事人是在要求它为其办理房产转让过户手续，它不办就是没有作出行政行为，它办了才是作出了行政行为。但是现在这种情况办与不办，学界争议很大，法律上也有矛盾、有歧义，它要依法行政当然是暂不予办理。

我作为一个真正的法律人，不得不站出来为温州市国土局说几句公道话了。

发文的记者不懂法还情有可原，但法制日报、人民日报作为党政机关报，发表的言论出现了政治上的错误，就不仅仅是不懂法的问题了。文中说: 如果温州市国土局“这一‘先行先试的改革’产生误导,获得肯定并推广,那么无论产权是20年、40年还是70年,全国所有房屋所有权人的利益都将普遍受到影响、损害。都说安居才能乐业,在公民的诸项基本权利中,财产权与公民的利害关系也最为密切。在这个意义上与其说公众在关注温州,倒不如说公众在关注自身的未来遭遇；与其说公众在生温州市国土局的气,倒不如说公众在表达对政府部门曲解法律、亵渎法律此类违法行为的不满和愤慨。骂名滚滚而来,只因温州市国土局这项所谓的‘改革’引发了亿万民众的焦虑和恐慌。”

那么民众究竟在焦虑和恐慌什么？

要把这个问题说清楚，就要从中国实行商品房制度后的房价问题讲起。众所周知，中国实行商品房制度将房屋私有化之后，我们的房价是一路走高，从来就未有真的跌过，只是偶而在政府介入的调控下涨幅缩小而已。我最近看到一篇文章，里面详细算了一笔账，得出一个惊人的结论：中国人根本就不需要买房了！为什么呢？作者说吃饭、洗澡、住宿、读书这一系列在房子里完成的事都可以在外面找到更舒适、更享受、更省事、更专业的地方完成（我将文中的详细计算就略去不写了）。因为你用来买房子的钱已经足够在那些地方潇洒、方便地消费上一辈子了。虽然作者写得很搞笑，但是这样的对比写法可以更加突显出房价已经到了怎样不合理的程度。近日我又看到一位中产父亲在网上发文讲，原本打算花530万元为6岁的儿子买一个西城老街环境杂乱的11.4平米的学区房却遭房主临时加价，遂愤而决定移民美国。(这篇临走前的《再见北京》刷爆了朋友圈。没看到的朋友可以搜一下)。的确，目前中国一线城市的房价早已远超过英、美、欧这些发达国家，甚至超过了世界公认高房价的日本，但是人家买房也只是需要花费几年的收入而已，而我国人民买房却往往需要举三代之力。

照理说人都是理性的动物，也没有只涨不跌的市场，要疯也不可能全国人民一起疯。为什么中国的房价就这样一路走高到了今天这个地步？为什么国人对房子有这么强烈的渴求？无论涨成什么样都有人接盘，都不认为不合理?而事实上我们买的房子真值那么多钱吗？建造房子的成本有哪几块？一算就清楚了，那些建筑材料真的有那么贵吗？当然不是，相反我国的钢材价格已经下跌了近十年。其实这一点我们每个人都清楚，房地产商最清楚。那么贵的是什么呢？贵的是地呀！那为什么我们明知地贵还要去买呢？因为土地资源是固定有限的，不会增长，而人口数量却是逐年递增的，这块地上建了房子，别人将房子买走了，地也就随之而去了。所以我们买房并不是真的只想买房，我们真想要买的是房子下面的那块地及那块地上的永久居住权。这没问题，中国公民，当然应该享有在自己国家国土上居住的权利。现在的问题是，房子正在成为很多人的全部收入来源，很多人成了“房主”，完全依赖房子就可以生活，并且“炒房”已经成为很多人的事业。这让人不由得想起过去的“地主”。

房价涨上去的真正因素不是因为大家仅仅只想满足日常居住所需，而是人们头脑的潜意识中一致认为房子是私有的，房子下面的那块地理所当然也是私有的。当所有人都心照不宣地默认这一点时，对房子的价值的心理预期就可以无限放大了，所以它无论涨成什么样都可以接受。所以国家才无论怎么调控房价都一路高涨，一路调一路涨，陷入了“一调就死，一放就乱”的僵局、死局；所以拆迁纠纷才这么多，拆迁这么难，也是因为同样的，绝大多数被拆迁户们不是舍不得那个破旧的老房子，而是舍不得那房子下面的那块地呀！他们不傻，他们知道他们房子下面这块地现在价值多少。

当温州市国土局重申土地的“国有性”时，国人这才发现我们的国家从来没有宣布土地私有化，这才是“引发亿万民众的焦虑和恐慌”的根源。用一个法律术语来说，这叫“当事人对法律的认识错误，并不影响定罪和量型”，呵呵。

中国人世世代代延续了千百年的私有意识，即“私心”，它根深蒂固、它源远流长、它深入骨髓和血液，不是短短几年几十年靠几场运动就可以“消灭”的。

中国历史上的土地从来都是私有的，这不是中国特有的现象，全世界都是如此，私有意识，家、族意识是全人类的本性，所以土地私有是自然、自发形成的，不是国家的产物。当今世界发达国家，哪一个的土地不是私有制的？我曾看到一篇报道，讲英国要修一条公用铁路，必须从一个私人庄园取道而过，结果这庄园土地的所有者是个老太太，坚决不同意，最后英国政府只得作罢。文章大肆称赞表扬英国尊重和保护私有财产。这让我想起了我国司法界数年前发生的一则趣事，这是真实的，到现在还时不时在朋友圈有人提起。说的是有位中国老农民，他的土地被国家征用了，他就与相关部门打起了官司，在开庭时这位老人家穿着雨靴，卷着裤腿，不请律师，在法庭上背着手“昂首阔步、气宇轩昂地慷慨陈词”：“这块地从清朝起就是我家的，日本鬼子来了也是，国民党来了还是，怎么你们一来就成你们的啦？！”。我当时还跟朋友开玩笑说，这话也就是他敢说，这要是从律师嘴里说出来的，非给安一个“煽动颠覆国家政权罪”不可。

法律离不开政治，我们常说法律人的政治理想。法律人要有“高屋建瓴”的视角。如果一项使用权不设限制地永久化了，那这所谓的“使用权”其实就是所有权了。

但是，当一个国家最重要的象征和财富：“土地”，完全私有化了，这个国家的性质就变了，请大家不要忘了一个基本现实，中国的国体现在还是无产阶段专政的社会主义国家（请注意，中国的国体和政体是写入宪法的）。

众所周知，社会主义国家是公有制的，是无产阶级领导的，何谓“无产”？何谓“有产”？“无产阶级”一词的最早来源是来自于马克思的《共产党宣言》，“产”指的是生产资料。但中国解放前没有经历真正资本主义社会阶段，对中国人来说，最重要的生产资料、最大的“产”，就是土地。生产资料所有制体现的就是一个社会的社会制度。所以，当年我们宣布成为社会主义国家时要消灭“地主”、“土豪”，将所有土地收回。现在看看，有目共睹，能够宣示我国的公有制性质的也就只剩下土地所有权了。

法制日报、人民日报作为党政机关报，发表这种既不尊重事实，又曲解法律，还严重政治错误的言论，会更加强化人们潜意识里的错误观点，只会继续加深而不是从根本上解决包括上文提到的那些问题、矛盾。对国家、对社会、对党的领导、对人民群众有百害而无一益。

那么我们由法律开始就继续回到法律上来，真如那些媒体所说《物权法》已经规定土地使用权到期“自动续期”，因此是否续费这个问题显而易见、《物权法》已有定论吗？温州国土局是在揣着明白装糊涂吗？

其实这个问题近20年来各界一直在探讨，即便是在法学界内部，对于“自动续期”作何解释尚一直都存在争议，持缴费和不缴费观点的都有。那么采“续期缴费”一说怎么就毫无理据了呢？按法制日报的说法，这些法学界的专家也是无知无畏无耻不懂法的了？

 既然“自动续期”一定是免费续期，那国家规定住宅土地使用权的期限是70年有何用意呢？如果没有意义，为何有此规定？为何是70年？如果国家因公共利益需要征用或改造这块土地时，使用权人是否又可以依早已自动续期为由对抗呢？70年，从一个人有能力买房算起是不是刚好可以基本涵盖一个人的一生？所以70年的使用权如果只是买房人用于居住是完全没有问题的。政府利益与人民群众的利益存在对立的说法在社会主义公有制的前提下是不存在的。之所以对70年的使用权不满足、有意见，完全是出于我前文论述的原因，是想要将土地绝对地私有化，并祖祖辈辈继承下去。真正感到“焦虑和恐慌”的是拥有无数房产、将房价炒高的权贵阶层。而那些不得不花了高价购买房产的普通百姓现在是被他们绑架到了一条船上，不得不跟着一起“焦虑和恐慌”。而这个僵局、这个恶性循环恰恰不是土地公有制造成的，而正是将土地私有化的欲望造成的。

我前文说了，私有意识是人类的天性，现在世界上绝大多数国家的土地也都是实行私有制的，但是即便如此，在英美欧等发达国家也不是没有认识到这种所有制的弊端，所以他们用收税的方式，解决了我们要收费的问题，其实只是换了个名目是不是？而且他们的房产继承也是还要收税的。

温州这一次的争论是十年前《物权法》制定中争论的继续。我们来看看当年参与物权法起草的全国人大常委会法工委原民法室主任姚红是怎么说的，姚红说：“当时起草《物权法》，涉及到这个房地关系时，我记得（室内稿）最初曾做过这样两个规定，一个规定是所谓“房随地走”，国外立法一般规定如果土地使用权人收回土地，建筑物所有权人可以取回建筑物，当时我们曾经也做过这样规定；第二个就是关于土地使用权到期以后的续期问题，由于《土地管理法》当时规定，期满前一年申请续期，除了因国家公共利益需要以外，原则上都应准许，所以我们最早（室内稿）有这样两条规定。那么从第一方面规定来看，还没到常委会审议口就被毙了，说我们太书呆子气，太照抄外国，“国家把土地收回、建筑物取回，怎么取回？是取个砖头瓦片还是怎么着，肯定是不现实。”所以后来大家注意到《物权法》里没有这样的规定。第二个关于土地使用权续期的规定，我们提出之后到常委会审议时，我记得有一个委员，我现在记不清是哪位委员了，提出说‘建筑筑物土地使用权涉及到上亿老百姓利益，到期以后大家都续期，是一个一个续，还是整个小区续，排队都排不过来’，让我们想一个更方便老百姓的办法，所以后来《物权法》149条就规定“自动续期”，不用老百姓排队去办手续了，是从这个角度考虑。但是续期要不要收费，当时这个问题我们也提出来了。当时认为这个问题随着经济发展再解决就行，当时认为大部分房屋都没到期，等到期以后再说，所以就把这问题留下了，所以应老师说的很对，当时立法时候没说交钱，也没说不交钱”。看到了吧？

北京航空航天大学法学院院长龙卫球还提出了这样一个问题：“在50年或70年之后，我们现在许多房屋会成为危房。怎么办？这个时候，居民住房所有权和建设用地使用权的关系如何处理？居民不想房屋被拆掉，但它已经成了危房，根据《建筑法》必须拆。居民住在小区里或公寓里，如果他们希望拆了之后还是像原来一样建起来，那么此时，居民能否自动取得或优先取得土地使用权呢”？我认为这的确是从一个新的角度提出了更现实的问题，因为《物权法》允许自动续期的前提是房屋还在这块土地上，因此根据地随房走的原则，才有自动续期，至于续不续费的问题先放在一边不谈。那么如果地上的房屋已经不存在了而土地使用权还没有到期的情况下，土地使用权还能否自动续期呢？

还有媒体将温州国土局的行为上升到了政府与民争利的高度，实在是误解。

首先，这件事原本仅仅只是温州国土局在遇到20年的土地使用权到期时不知如何办理续期的问题。如果温州市国土局擅自贸然决定续期不缴费，那么那些出了70年使用权的土地出让金的房地产商作何感想？这对他们是不公平的，要知道国家是按使用年限来计算土地出让金的，20年使用权的土地出让金和70年的土地出让金相差悬殊，以后谁还愿意去拿70年使用权的土地呢？这件事决不是某个具体经办人员能够自行决定的，必然需要上报请示，这么大的事，应该也不止请示了一级，正常会是层层上报，国土局的主要领导应该都是知道的，所以温州市国土局最后向媒体公布的决定是整个国土局高层领导们集体作出的，这些领导们不会个个都是没有自己房产的吧？实际上房子的事不同于其他利益，房子的事与每个人都有关系。如果温州市国土局真要如媒体所说是“不道德”、“随心所欲地解释法律”、“搜刮地皮钱”、“违法行政”的，完全应该抓住这个机会作出对自己私有财产更有利的解释才对嘛，要知道这“搜刮”的地皮钱也不是属于他们私有的，甚至都不属于他们国土局的。

其次，温州市国土局也真的代表不了中国政府，所以它才说正在向上请示汇报。

最后，我同意很多学者的意见，我国正在进行编纂民法典的工作，这就有了一个解决这个问题的机会。应该利用这个契机把《物权法》进行整合、修订，编入民法典分则作为物权法编。

因房地产引发的各种社会矛盾如果不想个万全之策会恶性循环不可收拾，但这些问题本身的起因正如上文所分析的，并不是法律的过错。温州此举恰好是对民众必要的提醒，正如“股市有风险、入市需谨慎”，并不是说进去就一定亏钱。